【案情简介】

张甲与张乙于2013年2月22日与姚某和黄某签订《省政府直属机关团购房购买指标转让协议》（以下简称“该协议”），该协议约定由姚某和黄某将省直单位的团购房购买指标转让给张甲和张乙。张甲与张乙已按照合同约定支付转让费、房款等相关费用54万元，姚某与黄某出具了收条。此外，张甲和张乙另向姚某和黄某交5万元现金及6万元买车库的钱（未出具收条）。2016年6月，张甲与张乙无法联系上姚某和黄某，并且从其他人处得，姚某和黄某已将该指标房又转卖了其它人，二人遂起诉至法院。

张甲与张乙委托我所律师向南昌市东湖区人民法院提起诉讼，请求判令解除两原告与两被告签订的《省政府直属机关购房购买指标转让协议》，请求判令两被告返还购房款加购指标款共计人民币伍拾肆万元（￥540,000元），请求判令两被告支付利息人民币叁拾肆万壹仟贰佰捌拾伍元(￥341,285元)。

【判决结果】

一审法院判决，原告张甲、张乙与被告姚某、黄某于2013年2月22日签订的《省政府直属机关购房购买指标转让协议》予以解除。被告姚某、黄某于本判决生效之日起十日内返还原告张甲、张乙购房款及指标转让费共计54万元。被告姚某、黄某于本判决生效之日起十日内赔偿原告张甲、张乙资金占用损失108788元。驳回原告张甲、张乙其他诉讼请求。

【裁判文书】

一审法院认为，原被告签订的团购房购买指标转让协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方应按合同约定享有权利履行义务，根据双方协议第六条、第七条约定，原告有权选择解除双方协议并要求被告退回其包含指标转让费在内的已付所有款项，故对原告要求判令解除原、被告签订的协议及要求被告返还购房款和指标转让费共计54万元的诉请，本院予以支持。对于原告要求两被告支付自付款之日起至2016年7月1日止按年利率20%计算的利息341285元的诉请，因原告举证证明不足，对原告主张的该计息标准，本院不予以支持。但被告占用原告所付款项期间确给原告造成了利息上的损失。故对原告要求被告支付自付款次日起至2016年7月1日为止按人民银行同期贷款基准利率计算的利息部分的诉请，本院予以支持。被告应支付给原告的利息损失为108788元（70517元+33052元+5219元）

【案例评析】

律师认为，本案系房屋购买权转让合同纠纷，本案的主要焦点为：如何认定原被告签订的《省政府直属机关团购房购买指标转让协议》的法律性质？被告姚某与黄某签订的《省政府直属机关团购房购买指标转让协议》是否有效？被告存在“一指标多买”的情况是否会影响原告主张权益？被告是否存在违约及原告是否具备有解除本协议的权利？原告是否有权按协议要求被告支付利息？而本案需考虑的诉讼策略问题包括本案应以何种法律关系提起诉讼的问题？应提出何种诉讼请求？具体而言：

一、如何认定原被告签订的《省政府直属机关团购房购买指标转让协议》的法律性质？

在理论界和实务界对此有两种观点；一种观点认为，转让购房指标是转让人将其对房屋权利及交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。律师认为此种观点值得商磋。另一种观点认为，购房指标转让合同不同于房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是购买房屋的购买权，合同所转让的是一种具备购买房屋的资格。律师同意这种观点，也是从这个观点出发制定诉讼方案，最终法院认可了这种观点后作出了符合律师预期的判决。

二、原、被告签订的《省政府直属机关团购房购买指标转让协议》是否有效？

针对该问题，主要有两种不同的观点。一种观点认为，购房资格转让协议无效，主要理由：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第37条第（6）项规定了“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”。2、转让房屋购房指标违反了《合同法》第79条第1款第（1）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第29条、第32条等规定。3、购房指标即购房资格是与单位职工身份密切相关的，转让购房指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标人所在单位看利益受到损害，而且还违反国家的相关税法规定。另一种观点认为，购房指标转让合同有效，主要理由有：1、双方签订购房指标转让合同，是双方的真实意思表示。2、购房指标转让行为并未违反法律、法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的情形。3、购房指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。律师认为购房指标转让合同应属有效。最终法院也采纳了律师的观点，认定本案原被告签订的《省政府直属机关团购房购买指标转让协议》有效。

三、被告存在“一指标多卖”的情况是否会影响原告主张权益？

本案被告不仅将该购房指标出卖给原告，另向其他第三人出售。既然本协议中约定的标的属于权利转让，属于一种债权。在该权利所指向的房屋未依法进行登记前，购房指标作为一种债权进行转让并不违反相关法律、法规等强制性规定，故被告一指标多卖的各转让协议均有效。原告依据《民事诉讼法》、《合同法》的规定，依法可以要求被告承担相关法律责任。

四、被告是否存在违约及原告是否具备有解除本协议的权利？

本案中，在原告已按约交付了资金54万后，被告又玩起失踪，导致原告无法联系上被告，以致原告的合同权利无法按预期实现，明显存在违约情况。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人可以解除合同。本案中，原告按约定联系被告姚某和黄某，未果。姚某和黄某违反双方协议的第六条、第八条约定，故原告有权解除协议。

五、原告是否有权按协议要求被告支付利息？

根据协议第六条的约定，若因被告个人原因导致无法将房屋过户给原告的，应向原告按交付资金的20%支付利息。根据本案现有的证据无法查清被告已领取了涉争议房产的房产证，无法认定被告已具备了过户条件。此时原告若主张被告按约定支付利息有违公平原则，故该主张无法得到法院支持。

六、本案应提出何种诉讼请求？

根据案件现有的证据材料，无法查明是否具备过户的条件，所以放在当事人面前有两种选择。第一、提出要求被告继续履行该协议，被告配合原告积极办理产权过户的诉讼请求。律师认为，根据本案的证据材料无法查明目前被告方已具备了产权过户的条件，如果提出该诉讼请求，则有可能无法最大限度保护原告的合法权益，且判决不具有可操作性，原告的权益仍然处于不确定状态，所以提出该诉讼请求并不是最佳诉讼策略。第二、提出解除本协议，被告返还原告已支付的款项，同时按照协议约定支付相应利息的诉讼请求。律师认为，提出该诉讼请求不仅可以避免因目前无法确定被告是否具备过户条件而导致原告的权益无法及时实现，同时该请求具备可操作性，极易得到法官支持。第三、关于利息的诉讼请求，先按照协议约定的利息标准提出，若法院不予支持按照协议约定的标准计算利息，法院亦会按照同期银行贷款基准利率标准来计算，如此才能最大限度保护原告的合法权益。

【结语和建议】

本案涉及的是房屋购买权转让纠纷，在司法实践中存在大量类似纠纷，由于双方未签订书面的合同或约定不明的情况下，转让人反悔而导致受让人权益受损。律师在此建议受让人一定要与转让人签订书面合同，同时合同中应约定转让费的数额、支付期限和方式、以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式、若转让方违约需承担的违约责任等内容。另应注明：“本房屋实由受让人×××实际出资×××元购买，房屋所有权归乙×××所有，与转让人×××无关；待转让人领取了该房屋产权证3个工作日内应协助受让人×××办理过户手续，否则应向受让人承担本房屋总价款30%的违约金”。同时应注意保管好所有的书面合同、转账凭证等材料，如此才能最大限度避免法律风险保障自身权益。